房管局长亲自出马稳房价?6000涨跌幅后楼市寒冬还是退烧?

房企拿地情况是房市变动的指向标。

热得发烫的中国房地产市场到了一个十字路口了吗?

近日,部分自媒体报道称,合肥市某楼盘降价6000元/平米,房产局长亲自前往调研。不久,房价便又回涨。据安徽当地地产自媒体称,10月后,楼市遇冷,相关部门密集召集开发商开会,强调开发商要讲政治,要对城市有信心,要拿地,不能降价,出台了不能公开的政策。

安徽省某房企管理层告诉时间财经,文中的“某楼盘”是指泰禾集团的合肥院子。时间财经发现合肥市房地产管理局(以下简称房管局)官网的一则新闻动态显示,10月24日上午,市房产局党组书记、局长许道和先后调研了庐阳区“文泰院”和“半岛公馆”两个项目现场。文中还有一张许道和局长在“合肥院子”项目现场的照片。

真的到了要救市的地步吗?

随着万科郁亮的一句“活下去”,并率先主动降价赔偿,今年8月还在监管政策的缰绳下直冲向前的楼市,居然在“金九银十”的宝贵时间歇了下来。楼市波云诡谲,任何小的变动都牵动大众热切的注意力。

合肥市房地产管理局信息综合处回应时间财经称:“媒体要这么写,我们也没办法,局长调研地方项目和房价没有任何关系,不论是普遍的还是个别的。”

不让降价?

合肥房管局局长亲临的“合肥院子”,是个有故事的地产项目。该项目位于安徽合肥庐阳区北二环,是泰禾集团在合肥打造的豪宅项目,因邀请明星章子怡亲临发布会等高调宣传而广为人知。

开场即巅峰的合肥院子很快跌了跟头。9月下旬,备案价2.2万元/㎡的合肥院子,突然降价到只卖1.6万/㎡,平均降价6000元/㎡,因为豪宅面积较大,老业主一夜之间亏损上百万,开始维权。“听说售楼部都砸了”,某知名地产公司安徽销售部曾安(化名)向时间财经透露,合肥院子之前的业界评论很高,价格高得离谱,所以首当其冲。

在合肥市房管局局长许道和调研房地产项目的官方报道中也强调,房地产开发企业要充分认识房地产市场健康平稳发展的重要性,规范销售行为。

于是有自媒体表示,政府调控楼市不仅不让涨也不让跌,甚至有部分观点认为,政府已经在开展救市行动了。

但时间财经致电“合肥院子”时,对方回应,这仅是一次促销活动,并且活动在中秋国庆节后便停止了。此前合肥院子也发表声明称,“合肥院子此次是一次正常的节庆促销活动,且只针对个别户型,严格来说只算是当前市场相对冷清情况的一个营销噱头”。是针对中秋国庆拿出个别户型做促销,降到1.5万/㎡左右,但是支付方式严苛,仅限全款认购。

合肥市房地产管理局信息综合处也向时间财经表示,合肥市不存在房价下行压力,首先并未看到相关降价事件,其次,即便降价也是市场行为,房管局只是按照政策行事,现阶段并无不允许房价下降的相关政策。

不过,某知名地产公司安徽销售部曾安表示,政府没说不让降价,每个楼盘都有自己的备案价格,只要不超过这个备案价格销售,政府也不会过问。而备案价格规定的是不能超过的上线,并未规定降价下线。如果降价幅度太大肯定会引起已购业主的投诉,“业主直接拉横幅”,导致政府不敢不管。

但曾安明显感觉,“寒冬”来了,部分地产企业想降价,实现先发制人。

寒冬?退烧!

处于销售一线的曾安认为,“现在整个房市像这天气一样,慢慢的寒冷起来,很多小地产公司都冻死了,大公司也会裹紧衣服准备挺过去。”都是嗅到了寒冷的气息所以先发制人降价,以免整个市场完全不景气的时候被动。“担心公司把我给优化掉了,这段时间各大房企都在裁员。”

房产专家蔡为民10月下旬接受媒体采访时表示,房企的降薪、裁员之潮,所发出的信号让市场忧心,说明开发商们认为这波不景气将维持一段不短的时间,为了节省成本、渡过难关,逼不得已只好裁员、降薪。与之相对的则是,如果开发商认为这段不景气的时间不会持续超过半年,那么就没有必要采用“裁员”、“降薪”这种“伤感情”的方式。

房企拿地情况是房市变动的指向标。中国指数研究院数据显示,2018年1-10月,全国土地成交金额TOP10城市总计成交10760亿元,同比下降11%,增速较1-9月回落2个百分点。

商品住宅成交面积也不容乐观。克而瑞地产研究中心的数据也表明,10月份,监测的29个重点城市中,商品住宅成交面积为2302万平方米,同比增长9%,环比下降6%,当月整体成交面积不及2018年1月以来的月均水平。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫在11月的采访中表示,从成交量上看,房地产市场确实出现了拐点,定价也有所松动,但整体降幅不大。

中原地产首席分析师张大伟却并不认同。他告诉时间财经,10月拿地数据的环比变动并不具有参考价值。因为每一年都是10月数据不如9月,毕竟中秋和国庆长假基本集中在10月,放假期间相关部门是不卖地的。

就楼房销售数据而言,张大伟也认为丝毫称不上寒冬,“最多算入秋吧”。首先大局未动。根据国家统计局统计的中国2018年三季度国内生产总值看,房地产行业不论是第三季度还是前三季度,都实现了同比增长,增幅约为4%;其次,跨区域的大型房企销售量还在增长,中国指数研究院统计2018年1月1日-10月31日期间各房企商品房销售额显示,碧桂园、恒大与万科3家企业销售额均值为5325.9亿元,同比增长率均值为18.9%,碧桂园突破六千亿大关至6124.3亿元,1000亿至4000亿元的企业共21家,销售额均值为1617.2亿元,同比增长率均值为62.8%。

当销量还在上涨,降价便无从说起。张大伟表示,确实存在个别企业资金链紧张以及项目销售困难导致降价,但是普遍来看,企业资金链并未紧张到普遍降价,毕竟除了北京等一线城市,全国而言销售额仍在增长,只是增速有所减缓。

关于降价,明源地产研究院执行主编艾振强向时间财经表示,房价下降要分几种情况分析。第一种是真降,第二种是看起来降其实几乎没有降,第三种是像万科厦门的“白鹭郡”项目那种,前期跟业主说的规划无法兑现,需要退钱的特殊情况。

艾振强认为,第二种情况相对较多。很多业主看到绝对值降了,就跑去维权,其实交付标准等不一样。但是对于维权者来说,闹一闹能得到好处,大多房企想尽快息事宁人,便会给点好处给业主。

真降的也并不是没有,但艾振强表示,这是因为过去几年日子太好过了,很多房企老板野心膨胀,拿了大量的地,而且是高价地,杠杆很大,导致现在现金流紧绷,融资困难,急需回笼资金纾解困境。

据新京报统计,2018年下半年以来,已经至少有20起涉房融资计划中止/终止,涉及融资规模超过650亿元。此前,人民网有消息报道称,证监会官员保荐机构专题培训会议上指出,不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充,募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。这意味着通过再融资募集的资金将不能用于补充流动性资金、拿地以及偿还贷款。

仅就合肥一城而言,某不愿具名的置业顾问对时间财经表示,有优惠,但不存在普遍性降价,只是“房子卖得慢了”,“金九银十”表现寡淡。前文所言的合肥院子是打响合肥房地产降价的第一枪,但他认为合肥院子降价更多的是“合肥院子”产品品质不值这个价格,导致销量不好,从而不得不降价促销。毕竟,同在合肥,并且售价更高的融创壹号院已经卖完了,也并未降价。

张大伟和艾振强均认为,之所以市场会有“寒冬”来了的说法,是因为之前房企日子太好过了。“高烧50度,现在降到40度了。”张大伟说:“短期的3个月内,房市继续退烧,秋意渐浓。”(时间财经 陈世爱)

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