楼市数据连续下挫 刚需购房者的春天快到了?

>>最新消息

全国商品房销售面积增速连跌4个月

据国家统计局11月14日发布数据显示,1-10月份商品房销售面积130254万平方米,同比增8.2%,续创2015年以来新低,增但速比1-9月份回落2.1个百分点。这也是商品房销售面积增速连续第四个月下滑。同时,10月末,商品房待售面积60258万平方米,比9月末减少882万平方米。

2017年以来,年内房地产调控政策已经接近180次。分析认为,楼市调控加码,房贷利率再创新高,令地产销售持续降温。有分析称,这已影响到开发商的资金面;房地产开发投资同比增幅已超过企业到位资金同比增幅,部分开发商资金面趋紧。

>>统计局回应

下一步房地产市场如何发展?

  刘爱华表示,自去年四季度“因城施策、因地制宜”的房地产调控政策实施以来,70个大中城市的15个热点城市的房价同比和环比涨幅都出现了回落,9月份的环比全部下降或者持平;同时,同比涨幅多个月持续回落。三四线城市出现类似特点,环比涨幅也在回落。这体现了去年以来房地产调控取得的成效。

  “目前房地产去库存确实取得了比较大的成果。10月末全国商品房待售面积下降10%以上,房地产投资目前保持平稳增长态势,房地产销售态势平稳回落。”刘爱华称。

  对于下一步房地产市场的发展态势,刘爱华认为,最近很多热点城市坚持“房子是用来住的不是用来炒的”定位,坚持多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,加大了对共有产权住房、租赁住房的新试点。今年以来,北京、上海的保障性住房建设占比有非常大的提升。房地产市场供给的改善和投机性需求的抑制,将带来供需的继续改善,房地产市场下一步能够保持持续健康发展。

>>贷款下滑

个人按揭贷款增速-1.0%,为多月来首次下滑

受此调控、限售和鼓励租赁等政策影响,在房企资金来源中,与销售有关的"定金及预售款"和"个人按揭贷款"两项指标也在下滑。其中,前10月个人按揭贷款增速为-1.0%,多月来首次下滑。

但由于此前的成交规模较大,加上不排除房企年末冲击业绩的可能,大部分机构认为,今年全年的销售规模仍会保持正增长。由此,今年将超过去年,再创销售的历史新高。

这也将带动库存规模进一步下降。10月末,全国商品房待售面积60258万平方米,与2014年年末的水平相当。与2016年2月份的库存最高点相比,库存消化了1.3亿平方米,降幅达到18.5%。

"楼市去库存第一阶段基本完成。除了东北、西北等少数城市,大部分城市的库存已经进入良性周期。"中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道指出。

>>资金趋紧

部分开发商回笼资金压力加大 资金面趋紧

根据统计局数据,1-10月份,房地产开发企业到位资金125941亿元,同比增长7.4%,增速比1-9月份回落0.6个百分点。其中,国内贷款20798亿元,增长20.2%;自筹资金41086亿元,增长0.8%;其他资金63932亿元,增长8.2%。在其他资金中,定金及预收款38632亿元,增长14.8%;个人按揭贷款19586亿元,下降1.0%。

房企到位资金增速回落,自筹资金占比有所上升。易居研究院分析报告显示,从开发企业资金来源的构成分析看,1-10月份企业自筹资金占比升至32.6%,较1-9月提高0.4个百分点;个人按揭与其余资金占比也有小幅下降,反映出房企资金压力不断上升。

从企业到位资金与房地产开发投资同比情况看,根据2013年及其前后年份两曲线对比情况,当企业到位资金增幅大于开发投资增幅时,预示着房地产市场步入较快发展通道。而当前,房地产开发投资同比增幅在9月份与企业到位资金同比增幅出现重合后,10月份进一步上升至企业到位资金同比增幅上方0.4个百分点。

易居研究院研究员王梦雯认为,这说明资金趋紧环境中,销售下行加剧了房企的资金压力,开发商资金面面临变盘。预计未来这一趋势会延续下去,4季度两条曲线将形成剪刀差,部分企业回笼资金压力加大。

>>拿地加速

交易下降 房地产企业拿地速度却加快

1-10月份,房地产开发企业拿地速度增快。1-10月份,房地产开发企业土地购置面积19048万平方米,同比增长12.9%,增速比1-9月份提高0.7个百分点;土地成交价款9695亿元,增长43.3%,增速回落3个百分点。

拿地最积极的50家房企合计拿地金额达到了19920亿。2万亿与2016年同期拿地金额12731亿对比,涨幅达到了56%。根据招拍挂数据显示,2017年1-10月拿地过百亿房企达到了55家,而在2016年同期只有40家过百亿。

中原地产首席分析师张大伟分析,从数据看,在调控持续加码的趋势下,房企依然加速拿地。

张大伟分析称,10月市场成交环比同比均下调,但全年依然将刷新纪录。

易居研究院研究员王梦雯表示,随着去库存效果进一步巩固,开发商补库存意愿强烈,预计全年土地购置面积同比增幅保持正增长。

>>调控力度

业内统计:年内房地产调控政策已经接近210次

据中原地产的统计,今年1-10月,各地发布各类房地产调控政策已经超过210次,在此前的限购、限贷、限价等的基础上,又增加了限售和鼓励租赁两项。

仅北京一地,自去年“9.30”以来的一年时间,发布了约50次调控,楼上成交量跌约38.9%。

在历史上最密集的调控政策潮下,租售并举、共有产权、限售等房地产长效机制已经逐渐落地。

比如三亚等城市,不动产登记证后5年才可以上市,这就使得新房叠加两年左右的拿房本时间,杜绝了炒房的可能性。

北京市住建委也在近日表示,今后五年本市将完成25万套共有产权住房供地,通过增加中小套型住房供应,合理制定价格,有效推动本市住房价格平稳健康运行。

9月20日以来,全国就有多个城市发布升级版调控政策,西安、重庆、南昌、南宁、武汉、桂林等城市提及了一定程度的限售。将全国限售城市扩大到了50个。

>>卖房者说

不看好后市 有人比市价便宜1万抛售

在北京拥有两套房产的孟女士正在出售自己位于双井的一套房产,她给出的价格是5.3万元每平米,而这一价格比市价要低一万多元。她告诉记者,低于市价卖房的原因,一是为了孩子上学急于腾出购房资格,在另一处购买学区房,另一方面,则是考虑到今年来房产价格已经呈现出下降趋势,不看好后市。

史先生已经陆续看房两年多,最近明显的感觉是,房源减少,但有的新房已每平米降价一万多。他说,“今年3月在清河的一个楼盘看过,两周前刚刚又去看了价格,在售的房子和三月份成交的一套,是同一栋楼的同一楼层,同一户型,而价格比三月份下跌17%左右,三月份单价8.8万,现在单价7.3万。”

而刚刚获得购房资格的白领张女士,最近正在看房子,为了上班方便,她主要考虑在三环内交通便利的地方买一套小户型。她说,“三环内的房子普遍是二手房,最近看了很多房子,和年初相比较价格确实下跌了一些,不过优质房源变少了。有中介称,因为最近市场低迷,业主如果不急于出售的话,好房源干脆不挂出来了,想等市场转好再考虑出售。” 

>>买房者说

70个大中城市中一线城市房价环比继续下降 多数人选择观望

国家统计局今日发布了2017年9月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。

一、热点城市新建商品住宅价格环比继续全部下降或持平,同比涨幅全部回落

二、70个大中城市中一线城市房价环比继续下降,二三线城市涨幅继续回落或与上月相同

三、70个大中城市中一二三线城市房价同比涨幅继续回落

    北京

  在位于房山长阳镇的一个项目,200套住宅即将入市,“项目交通方便,以小户型为主,适合刚需人群。本以为会十分抢手,但现在关注的人太少了。”一位销售顾问愁容满面,项目在节前就开始推广宣传,现在有购买意向的人还不到200人。

  上海

  “今年国庆行情萧条许多,很多人都等着降价。”一位置业顾问说,“不少顾客只是顺路来看看,下单的几乎没有。”

  广州

  “现在没有炒楼客了,都是‘刚需’‘刚改’的客户,各个楼盘的价格也实在了很多。”多位销售表示。

  二线城市进入平稳期,刚需者进入市场

  青岛

  不少置业者都在观望,何先生小长假前后,先后在青岛主城区和四区内看了几套房子,“房子看上去还不错,但还是想等等,多挑选下”。

>>政策加持

房子是用来住的、不是用来炒的

10月18日,中国共产党第十九次全国代表大会开幕。习近平代表第十八届中央委员会向大会作报告。

报告坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。这条也获得了与会人员热烈的掌声,成为今天“刷屏”的报告内容之一。

这会对房地产市场产生这样的影响呢?业内人士认为,报告中“租”的位置提到“购”之前,体现了发展租赁市场的紧迫性。而在房地产调控层面,后续依然会有加码的可能。

事实上,自2016年底以来,围绕着上述要求,中央及各地方政府已经出台了多项房地产调控政策。

北京市住建委今年10月16日发布的关于共有产权政策解读中提到,北京的住房保障制度在向“购租并举、租购同权;先租后售、梯度消费”运作模式全面推进。

今年7月,住房城乡建设部会同国家发改委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行等八部门,联合下发《通知》,推进“购租并举”,加快发展住房租赁市场。

(北京时间综合中新网、新京报、央视财经等报道)

责任编辑:刘肖南 (FJ146)
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